为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本县实际，制定了《泗水县住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

有关单位和各界人士可以通过以下三种方式提出意见：

（一）登陆泗水县人民政府网站（网址：http://www.sishui.gov.cn），对征求意见稿提出意见。

（二）通过信函方式将意见寄至泗水县住房保障和房地产发展事务中心（邮编：273200），地址：泗水县泉衍路3号,并在信封上注明“泗水县住宅专项维修资金管理办法”字样。

（三）通过电子邮件方式将意见发送至：ssfwzsb@126.com。

本次公开征求意见反馈截止时间为2022年12月22日。

泗水县住房和城乡建设局

2022年11月22日

泗水县住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条  为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本县行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括（不含灯泡等低值易损物品）：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性和业主专有车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条  县维修资金主管部门会同财政部门负责本县维修资金的指导和监督工作。房管部门所属的维修资金管理机构具体负责本县行政区域内维修资金的归集、使用和管理等工作。

第六条  社区居委会负责监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助镇街区开展社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条  出售公有住房已提取的维修资金，原产权单位核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到维修资金管理机构进行统一管理，原产权单位因撤销或合并不存在的，由其行政或业务主管部门、镇街区核对后，财政部门或者其他管理部门划转到维修资金管理机构进行统一管理。

第八条  业主大会成立前，维修资金由维修资金管理机构代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受维修资金管理机构的管理和监督及必要的查账，在维修资金管理机构选定的银行设立维修资金专户。

第九条  维修资金管理机构应当逐步实现维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化。探索建立统一的维修资金管理信息系统，提高维修资金管理效率。

第二章交  存

第十条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

第十一条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为30元。维修资金主管部门负责公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金。

第十二条  商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

第十三条  建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

第十四条  维修资金管理机构应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业管理区域设总账，按幢设分账。一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。

第十五条  物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

第十六条  公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%，由社区居委会监督执行，并接受维修资金管理机构的管理和监督。

第十七条  房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，维修资金管理机构应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交，待业主足额续交后方可使用。但房屋因建设时间长或安全性问题，不再具备居住、使用条件的除外。

第十八条 未按规定补交、续交维修资金的，业主委员会应当督促相关业主及时补交、续交。

物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。维修资金管理机构当将物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

第三章使  用

第十九条  维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

（一）计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。                        

（二）一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

（三）应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

1.物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏存在安全隐患或可能造成一定财产损失的；

2.电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

3.消防设施存在严重故障需立即维修的；

4.建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，存在安全隐患或可能造成一定财产损失的；

5.玻璃幕墙炸裂；

6.排水管道严重堵塞或爆裂；

7.地下车库雨水倒灌；

8.其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十条 计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意后方可使用。

第二十一条  涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。                                                     

第二十二条  维修资金计划使用按下列程序办理：

（一）业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，每两年编制维修资金年度使用计划；

（二）年度使用计划要在小区明显位置进行不少于5天的公示，在社区居委会监督下，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，报维修资金管理机构审核备案；

（三）业主委员会或者其委托的物业服务企业按照年度使用计划编制实施方案，通过招标等方式选聘具有相应能力的施工单位组织维修；

（四）业主委员会或者其委托的物业服务企业持维修服务合同、施工方案等材料，到维修资金管理机构办理维修资金划转手续；

（五）工程竣工后，由业主委员会或其委托的物业服务企业或相关业主组织工程质量验收，街道、社区全程监督工程竣工验收等工作；

（六）其他有关材料。

第二十三条  维修资金一般使用按下列程序办理：

（一）物业服务企业接到业主报修或者发现问题后进行现场核实，编制维修资金使用方案；

（二）经有利害关系的业主表决同意后，报维修资金管理机构审核备案；

（三）业主委员会或者其委托的物业服务企业应当通过招标等方式选聘具有相应能力的施工单位组织维修，申请材料要在小区明显位置进行不少于5天的公示；

（四）业主委员会或者其委托的物业服务企业持维修服务合同、施工方案等材料，到维修资金管理机构办理维修资金划转手续；

（五）工程竣工后，由业主委员会或其委托的物业服务企业或相关业主组织工程质量验收，街道、社区全程监督工程竣工验收等工作；

（六）其他有关材料。

第二十四条  维修资金应急使用按下列程序办理：

（一）出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，业主委员会现场查验确认；

（二）业主委员会或者其委托的物业服务企业应当通过招标等方式选聘具有相应能力的施工单位组织维修，并持维修服务合同、施工方案等材料，到维修资金管理机构办理维修资金划转手续；

（三）未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修，一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核；

（四）工程竣工后，由业主委员会或其委托的物业服务企业或相关业主组织工程质量验收，街道、社区全程监督工程竣工验收等工作；

（五）其他有关材料。

第二十五条  应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）现场查勘证明；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）电梯、消防等特种设备相应主管部门证明材料；

（六）其他有关应急维修资金使用的材料。

第二十六条  相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。异议、协商期间，不停止应急维修的实施，其费用承担根据协商或依法裁判的结果确定。

第二十七条  因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第二十八条  下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章监督管理

第二十九条  维修资金管理机构应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。

第三十条  经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向维修资金管理机构提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（六）业主委员会执行委员在所在地社区居委会任职的证明材料；

（七）维修资金管理机构认为必要的其他材料。

第三十一条  维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第三十二条  维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。

第三十三条  维修资金管理机构在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

第三十四条  房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移，受让人应当持有关材料到维修资金管理机构办理维修资金信息变更手续。

第三十五条  房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十六条  维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十七条  维修资金的收取、使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十八条  收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。

第三十九条  恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第五章附  则

第四十条  在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。

第四十一条  保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第四十二条  本办法由房管部门负责解释。

第四十三条  本办法自2022年  月  日起实施，有效期（）年。